Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Emlak Danışmanlarına Ne Gibi Yükümlülükler Getirdi? Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Emlak Danışmanlarına Ne Gibi Yükümlülükler Getirdi? GİRİŞ: Geçen yıl Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından taslak metin olarak hazırlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik nihayet 05/06/2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Söz konusu yönetmelik ile gayrimenkul danışmanlığı adeta nitelik değiştirdi. Bu mesleği yapabilecek kişiler sınırlandırıldı. Emlak danışmanlarına büyük yükümlülükler getiren yönetmelik aynı zamanda meslek mensuplarını koruyucu hükümler de getirdi. Yönetmelikte yer alan düzenlemelerin kapsamı nedir? Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 2. Maddesinde yönetmelikte anılan hak ve yükümlülüklerin kapsamı belirlenmiştir. Bu madde uyarınca yönetmelikte; Tapu kütüğüne kayıtlı olsun veya olmasın taşınmaz alım-satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler, esnaf ve sanatkarların mesleki faaliyetleri, Bu kişilere yetki belgesi verilmesi, Verilen yetki belgelerinin yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin koşullar, Taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunan işletmelerde aranan fiziki şartlar, Bakanlık ve yetkilendirilen mülki idareler ile kamu kurum ve kuruluşlarının yetki ve sorumlulukları düzenleme altına alınmıştır. Peki taşınmaz ticaretini kimler yapabilecektir? Taşınmaz ticaretiyle iştigal edecek kişiler söz konusu yönetmelik ile sınırlandırılmış olup belli istisnalar haricinde, aşağıda anılacak şartları taşıması halinde bu kişiler yetki belgesi alarak meslekî faaliyetleri sürdürülebilecektir. Yani öncelikli şart “yetki belgesi alınması gerekliliği” olup, yetki belgesi aşağıda anılan niteliklere sahip kişilere Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi’ne yapacakları başvuru sonrasında 5 yıl süreyle verilecektir. Yetki belgesi almayan işletmeye ruhsat verilmeyecektir. Yaş şartı: Taşınmaz ticaretiyle iştigal edecek kişilerin 18 yaşını doldurması gerekmektedir. Eğitim şartı: Taşınmaz ticaretiyle iştigal edecek kişilerin en az lise mezunu olması gerekmektedir. Meslek odasına kayıtlı olunması gerekmektedir. Kişinin gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olması gereklidir. Mali geçmiş: Kişinin iflas etmemiş, etmişse dahi 2004 sayılı İcra İflas Kanunu hükümlerine göre itibarının yerine gelmiş olması, konkordato ilan etmemiş olması gerekmektedir. Suç geçmişi: Kişinin yönetmelikte sayılan suçlardan birinden hüküm giymemiş olması gerekmektedir. Yasaklılık hali olmaması: Kişinin ticaret veya sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olması gerekmektedir. Mesleki yeterlilik belgesi şartı: Gerçek kişi tacirlerin kendilerinin, tüzel kişi tacirlerin ise temsile yetkili kişilerinden en az birinin ulusal yeterliliğine dayalı mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekmektedir. Ancak bu şartın bir istisnası bulunmaktadır. Halihazırda mesleki yeterlilik belgesi olan kişiler ile ortaöğretim yahut yükseköğretim kurumlarının taşınmaz ticareti ile ilgili alanlarından ya da bunlara denkliği kabul edilen yurt dışındaki diğer öğretim kurumlarından mezun olmaları durumunda mesleki yeterlilik belgesi alma zorunluluğu bulunmamaktadır. İşletmede aranan şartlar: Kullanılacak işyerinin en az 30 m2 büyüklüğünde bir bağımsız bölüm olması, içinde idari büro, kabul yeri ve arşiv bölümünün bulunması, teknik donanıma sahip olması gerekmektedir. Gelir/kurumlar vergisi mükellefi ve meslek odasına kayıtlı olarak senelerdir aynı işyerindesiniz ve yönetmelik sonrası da aynı işyerinde faaliyet göstermeye devam edeceksiniz. İşyeriniz yönetmelikte anılan şartlara fiziken sahip değil. Bu durumda taşınmanız mı gerekecek? Bu sorunun cevabı Yönetmeliğin “Geçiş Hükümleri” başlıklı 1.maddesinin 2.fıkrasında saklı. Bu fıkra uyarınca yönetmelik yürürlüğe girdiği tarih itibariyla gelir veya kurumlar vergisi kaydı bulunan ve meslek odasına kayıtlı olarak taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tacirler ile esnaf ve sanatkarlar, işletmenin adresini değiştirmedikleri sürece bu düzenlemeden muaf tutulacaklardır. Vatandaş yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesine nereden ulaşabilir? Yönetmeliğin 11.maddesinin 3.fıkrası uyarınca, Yetki belgesine sahip işletmelerin listesi Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın internet sayfasında ilan edilecektir. Faaliyetin ifasında nasıl şartlar getirildi? Söz konusu yönetmelik, 14.maddesinde taşınmaz ticaretinde uyulması gereken ilke ve kuralları, ilgililerin yapacağı reklamın sınırları da dahil olmak üzere son derece ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler sayesinde söz konusu meslek erbabına olan güvenin daha da artacağı kuşkusuzdur. Yönetmelik ile sözleşmeler şekil şartına bağlandı Söz konusu yönetmelik ile yetkilendirme sözleşmesi, alım satıma aracılık sözleşmesi, kiralamaya aracılık sözleşmesi, hizmet ortaklığı sözleşmesi adı altında sözleşmeler özel olarak düzenlenmiş olup, sözleşmelere ilişkin şekil şartları ve sözleşmelerde imza altına alınması gereken asgari unsurlar belirlenmiştir. Dolayısıyla sözleşmelerin geçerli bir şekilde kurulması ve hak/borç doğurması için söz konusu şartlara uygun akdedilmesi gerekmektedir. En dikkat çekici değişiklik ise hizmet bedelinde azami sınır Yönetmeliğin 20.maddesinde taşınmaz ticaretiyle iştigal edenlerin talep edebilecekleri azami hizmet bedeli aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir; Alım satım işlerinde hizmet bedeli satış bedelinin katma vergisi hariç olmak üzere %4’ünden fazla olamaz. Kiralama işlerinde hizmet bedeli katma değer vergisi hariç olmak üzere 1 aylık kira tutarından fazla olamaz. Hizmet bedeli, aksi iş sahibi, alıcı veya kiracının anlaşması ile kararlaştırılmadıysa kiracı ve iş sahibi arasında eşit olarak paylaştırılır. Bu itibarla, uygulamada karşımıza sıkça çıkan yıllık kira bedeli üzerinden ya da fahiş alım satım komisyon talepleri rafa kalkmış bulunmaktadır. Yönetmeliğe uymamanın yaptırımı nedir? Yönetmeliğe aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18.maddesinin ğ bendi uyarınca 3.000,-TL idari para cezası uygulanır. Yönetmeliğe uygunluğu kim denetler? Denetim yetkisi Bakanlık’ta bulunmakla birlikte, Bakanlık söz konusu yetkisini il müdürlükleri aracılığıyla da kullanabilir. Denetim elemanlarının görevlerini yapmalarını engelleyenler hakkında idari para cezası. Denetime yetkili olanlara bilgi ve belge vermeyen, eksik veren veya denetim elemanlarının görevlerini yapmalarını engelleyenler hakkında 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18.maddesinin h bendi uyarınca 2.000,-TL idari para cezası uygulanacaktır. Sonuç olarak; Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden kişilerin kanunun yürürlük tarihi olan 05.06.2018 tarihinden itibaren 18 ay içinde uyum sürecine girerek yetki belgesi alması gerekmektedir. Bilgi sistemi yürürlük tarihinden itibaren 3 ay sonra kurulacak olup, kişiler sistemden müracaatını yapacak, şartların mevcudiyeti 7 gün içinde bir tutanakla belirlenecek, yetki belgesi talebi reddedilen işletmelere durum gerekçesi ile birlikte bilgi sistemi üzerinden bildirilecektir. Şartları taşıyan işletmeler ise faaliyetlerine devam edebilecektir. Av. Ece Fatma Şavlı